Studio Perego

Nel caso in cui l'acquirente di un immobile decada dall'agevolazione prima casa per averla alienata prima del decorso di 5 anni dall'acquisto (senza procedere ad un nuovo acquisto entro un anno), l'Agenzia delle Entrate, per recuperare la differenza di imposta, potrebbe agire, in caso di incapienza del contribuente "decaduto" dall'agevolazione, anche in capo al nuovo acquirente dell'immobile (che l'abbia acquistato, per l'appunto, prima del decorso di 5 anni dal precedente atto), in virtù del privilegio che, a norma dell'art. 2272 c.c., grava sugli immobili per i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto.
Come chiarito dalla DRE Toscana nella risposta ad interpello n. 911-16/2013, recependo l'orientamento fatto proprio da Cass. 2294/78 e SS.UU. 31/2001, infatti, il privilegio sorge già al momento della formazione dell'atto di acquisto originario (e non al momento della decadenza), sicché non viene di ostacolo all'escussione del terzo acquirente quanto previsto dall'art. 2272 co. 4 c.c., a norma del quale, "il privilegio non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili".
Per questo motivo, chi acquista un immobile da un venditore che ne era divenuto titolare con l'agevolazione prima casa, è bene che verifichi se sia già trascorso un quinquennio dal precedente atto. In caso negativo, il nuovo acquirente rischia che, ove il venditore non acquisti, entro 1 anno, una nuova abitazione principale, l'Agenzia delle Entrate possa rivolgersi a lui per i maggiori tributi dovuti a seguito della decadenza dall'agevolazione.