| Locazioni Brevi – Aggregazione consentita solo in presenza di certificazione
Ai sensi dell’art. 4, comma 1) del D.L. 50/2017, convertito in L. 21 giugno 2017, n. 96 (in S.O. n. 31, relativo alla G.U. 23/06/2017, n. 144) “…. si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.”
Per comprendere il contenuto di questo breve articolo occorre premettere che il nostro legislatore ha ritrattato una posizione consolidata nel tempo e relativa alla tassazione dei canoni di locazione percepiti dai sub-locatori o dai comodatari in capo agli stessi e non più ai proprietari del diritto reale sull’immobile. Questa procedura, da sempre sostenuta dall’AdE, risulta presente nella risoluzione 381/E del 14 ottobre 2008 e successivamente nella risoluzione n. 394/E del 22 ottobre 2008; se ne trova inoltre traccia nelle istruzioni alla compilazione della dichiarazione dei redditi, sia essa modello 730 che Redditi (Unico PF).
L’obbligo, in capo al comodante, di indicare l’eventuale canone percepito dal comodatario è rimasto in vigore sino all’anno 2016 e rimane in essere tutt’ora se non si tratti di “locazioni brevi”; poteva essere questa l’occasione per riformulare la posizione della effettiva tassazione in capo ai sub-locatori e/o ai comodatari dei redditi percepiti da qualsiasi tipo di locazione per gli immobili ad uso abitativo.
Occorre, inoltre, osservare che “il comodato è un contratto con il quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta” (art. 1803 c.c.).
Dalla lettura delle bozze del modello 730/2018, con l’introduzione della c.d. “locazione breve” il canone percepito dal comodatario, a partire dal 1° luglio 2017, rientra tra i redditi diversi, mentre resta in capo al comodante esclusivamente l’obbligo di indicare nel quadro dei fabbricati la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato d’uso gratuito. Questa disposizione è contenuta, sempre nel pre-citato art. 4, al comma 3) “Le disposizioni del comma 2 (l’applicazione della cedolare secca nella misura del 21% n.d.r.) si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.”
Le bozze del mod. 730/2018 pongono l’attenzione su quanto segue: “In conseguenza dell’introduzione di tale normativa cambia la tassazione del canone di locazione dell’immobile concesso in locazione dal comodatario per periodi non superiori a 30 giorni ….. Il proprietario dell’immobile indicherà nel quadro B la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito”.
Qualora il proprietario, il sub-locatore e/o il comodatario decidano di optare per l’applicazione della cedolare secca, l’eventuale ritenuta subita nella misura del 21% deve essere applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione comprensivo delle somme corrisposte per le spese per servizi accessori, con esclusione delle sole spese sostenute direttamente dal conduttore.
Pertanto, con l’opzione alla cedolare secca, non si tassa esclusivamente il canone di locazione ma il canone o il corrispettivo lordo riportato nel contratto e tale canone, sebbene comprensivo di spese, e dell’eventuale provvigione dovuta all’intermediario, andrà a formare il reddito di riferimento per la determinazione delle detrazioni commisurate al reddito (es. detrazioni per carichi di famiglia e lavoro) e di altri benefici collegati al possesso di requisiti reddituali, quali ad esempio l’ISEE.
Un’ulteriore particolarità che consente di superare la compilazione di innumerevoli righi nel quadro B in presenza esclusiva di “locazioni brevi” certificate, consiste nella possibilità di aggregare i dati (i canoni di locazione percepiti) con riferimento a ciascun immobile. Le istruzioni permettono, comunque, di esporre i dati nel quadro B analiticamente per singolo contratto.
In assenza della certificazione occorre compilare analiticamente il quadro B con riferimento a ciascun immobile ed a ciascun contratto poiché in caso di aggregazione ed in assenza di certificazione vige la presunzione di evasione dagli obblighi di registrazione e/o del pagamento dell’imposta di registro.
L’ulteriore novità contenuta nelle bozze del mod. 730/2018 riguarda il quadro D4 denominato “Redditi diversi – Locazioni brevi” e la sezione VII del quadro F, in quanto solo in questo quadro vengono riportate le ritenute subite per i contrati di locazione breve che sono stati conclusi con l’intervento di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve.
Stefano M. Perego |
